很多关于房地产投资的媒体报道都集中在快速赚钱：购买便宜的房产，在上面涂上口红，然后翻转。希望你的转售比修复这个地方所花费的更多。

在任何时候，您都可以在电视上找到基于这种做法的五六个电视节目之一。但对于长期关注的房地产投资者来说，这种方法可能类似于日内交易。

当您翻转房屋时，您是在押注该房屋的市场会迅速转折。当然，您会花费时间和金钱来帮助实现这一目标，但对于大多数人来说，您在长期出租物业投资中所获得的持续收益水平并不相同。

对于长期租金，有四种收入来源：租金、资本收益、税收冲销和债务偿还。让我们根据购买价格500,000 美元，使用下面的示例来查看这四个中的每一个。

下降百分比： 20%

抵押期限： 20年

利率： 3.5%

月供： $2,320

每月租金： $2,750

1. 租金

出租物业被动收入的第一个来源是您向租户收取的租金。在此示例中，您每年从租金中赚取 33,000 美元，并且必须支付 27,840 美元的债务。从表面上看，这是每年 5,160 美元的被动收入。

当然，还有更多的开销。根据房产和租约，您还可能需要支付房产税、水电费、维护、维修、管理、所得税、HOA 费用，甚至更换草坪侏儒费用。

一个物业一​​开始可能不会盈利。关键是长期坚持下去。如果您选择地段好的房产，您的租金会随着时间的推移而缓慢增长，而债务支付保持不变。

2. 资本收益

当您以高于您支付的价格出售房产时，您将获得资本收益。如果您以 500,000 美元购买示例房产并在五年后以 550,000 美元出售，您将获得 50,000 美元的资本收益。

五年内增加了 10%，这不是很好。在长期租赁投资中，资本收益通常不是回报的来源。而且，如果您通过租金和我们稍后讨论的其他两种收入来源赚取了可观的收入，那么您无论如何都不会想要资本收益-因为那将放弃金鹅。

如果您确实购买了市场价值快速增长的房产，那么有一种方法可以获得该收益。假设该物业位于优越的位置，并且价格在五年内翻了一番(与我住在犹他州的情况没有太大区别)。您可以通过新的评估为该物业的债务再融资，并取出现金用于另一项投资。否则，您只能在出售房地产投资时获得资本收益。

3. 税务核销

拥有有利可图的出租物业的问题是税收。如果您不提前计划并估计全年缴纳税款，您可能会在 4 月 15 日收到惊人的五位数税单。

好消息是您可以利用税收冲销。关键的冲销是折旧。折旧是一种非现金费用，您可以在纳税申报表上申报，以反映随着时间的推移财产价值的自然恶化。住宅出租物业的折旧年限为 27.5 年，这意味着我们可以每年从示例物业中注销 18,182 美元。这是您无需支付的合法税费。

拥有和租用每年申报税收损失同时现金流为正的房产是可能的。这意味着您无需为此纳税，而是从中获得现金。

另一个冲销是利息费用。当您为房产融资时，您每年都要为债务支付利息。在该示例中，贷款第一年的总利息为 17,219.80 美元。当您报告税收收入时，此金额会从租金收入中扣除，尽管正如我们稍后将讨论的那样，它实际上是由您的租户支付的。

4. 债务偿还

您在出租房地产上赚钱的最后一种方式是偿还债务。让我们回顾一下资本收益的例子。该物业以 550,000 美元的价格出售，我说这是 10% 的回报。这在技术上是不正确的。

最好看看现金回报率。该物业以 20% 的首付或 100,000 美元购买。五年后，债务被偿还至余额 403,916 美元。您在此次销售中获得 146,084 美元，这对于 46% 的五年回报率来说是有利的。这不会改变生活，但肯定会被杠杆的力量放大。

最好的部分是租户正在支付这些债务。如果您可以以超过每月债务支付的价格租用房产，那么您就创造了一种情况，即租户支付本金和利息，您可以注销利息并从减少的债务中获得全部收益。

长线投资才是王道

与股票一样，基于基本面长期投资房地产是大多数人获得稳定收入的最佳方式。如果您的租金不足或最终的税单超出预期，您仍然可以从每处出租物业中获得其他收入来源。

标签： 资本收益 房地产投资 其他收入